Sprzedaż nieruchomości ze świadectwem energetycznym Lublin

Sprzedaż domu wiąże się z przygotowaniem szeregu dokumentów, a jednym z nich jest świadectwo charakterystyki energetycznej. Obowiązek ten nie jest szczególnym wymogiem obowiązującym tylko w Lublinie – wynika z przepisów ogólnokrajowych. Jeżeli budynek jest zbywany na podstawie umowy sprzedaży, świadectwo należy przekazać nabywcy.

W praktyce warto zainteresować się dokumentem jeszcze przed wizytą u notariusza. Pozwala to sprawdzić, czy posiadane świadectwo jest nadal ważne i czy odpowiada aktualnemu stanowi nieruchomości. Jeżeli świadectwa nie ma albo straciło ważność, można odpowiednio wcześniej zlecić jego sporządzenie.

Czy przy sprzedaży domu w Lublinie trzeba mieć świadectwo energetyczne?

Co do zasady tak. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków wskazuje, że właściciel lub zarządca zapewnia sporządzenie świadectwa dla budynku lub części budynku zbywanych na podstawie umowy sprzedaży. Przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności świadectwo jest następnie przekazywane nabywcy.

Dotyczy to zarówno sprzedaży budynku, jak i części budynku czy lokalu, jeżeli przedmiot transakcji podlega obowiązkowi wynikającemu z ustawy. Przepisy przewidują określone wyjątki dla niektórych kategorii budynków, dlatego w nietypowych przypadkach należy zweryfikować, czy konkretna nieruchomość nie korzysta z ustawowego wyłączenia.

Tabela nr 1. Świadectwo energetyczne a kolejne etapy sprzedaży domu

Ważne jest również to, że obowiązek dotyczący świadectw przy sprzedaży nie pojawił się dopiero 28 kwietnia 2023 r. Ministerstwo wskazuje, że funkcjonował on w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków od 2015 r., a wcześniej – od 2009 r. – w Prawie budowlanym.

Kiedy trzeba przekazać świadectwo kupującemu?

Przepisy precyzyjnie wskazują moment wykonania obowiązku. Świadectwo charakterystyki energetycznej przekazuje się nabywcy przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności.

Nie należy więc traktować świadectwa jako dokumentu, który można bez konsekwencji dostarczyć kupującemu w dowolnym terminie po zakończeniu transakcji. Przy sprzedaży domu warto zadbać o jego przygotowanie przed ustaloną wizytą u notariusza.

Kupujący nie może również skutecznie zrzec się prawa do otrzymania świadectwa. Ustawa wprost stanowi, że nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania odpowiedniego dokumentu.

Świadectwo energetyczne krok po kroku przy sprzedaży domu

Co notariusz robi ze świadectwem energetycznym?

Rola notariusza została określona wprost w przepisach. Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej.

Jeżeli sprzedający nie przekaże dokumentu, notariusz poucza podmiot zobowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Nie należy jednak interpretować tego jako automatycznego nałożenia grzywny przez notariusza – przepisy mówią o pouczeniu o karze, a nie o jej wymierzeniu przez kancelarię notarialną.

Z punktu widzenia sprzedającego najbezpieczniej jest zatem sprawdzić kwestię świadectwa odpowiednio wcześniej, a nie dopiero w dniu podpisywania aktu.

Czy brak świadectwa uniemożliwia sprzedaż domu?

Brak dokumentu nie powinien być utożsamiany z automatyczną nieważnością umowy sprzedaży. Przepisy ustanawiają obowiązek przekazania świadectwa i przewidują sankcję za jego niewykonanie, natomiast nie wskazują, że sama umowa sprzedaży staje się z tego powodu nieważna.

Jednocześnie brak dokumentu nie jest prawidłowym sposobem przeprowadzenia transakcji. Jeżeli świadectwo powinno zostać przekazane, notariusz odnotowuje jego przekazanie, a w przypadku jego braku poucza zobowiązanego o karze grzywny.

Dlatego właściciel domu w Lublinie planujący sprzedaż powinien potraktować świadectwo jako jeden z dokumentów wymagających przygotowania przed finalizacją transakcji.

Jakie dane ze świadectwa powinny znaleźć się w ogłoszeniu sprzedaży?

Jeżeli dla domu zostało już sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, przepisy nakładają obowiązek podawania w ogłoszeniu lub reklamie określonych wskaźników.

Są to wartości dotyczące rocznego zapotrzebowania na energię użytkową (EU), energię końcową (EK), nieodnawialną energię pierwotną (EP), udziału odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkowej wielkości emisji CO₂.

Nie warto tworzyć tych wartości samodzielnie ani szacować ich na podstawie rachunków za ogrzewanie. Należy wykorzystać dane znajdujące się w sporządzonym świadectwie.

Jak długo ważne jest świadectwo przy sprzedaży nieruchomości?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest zasadniczo ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Sprzedaż domu sama w sobie nie powoduje rozpoczęcia nowego dziesięcioletniego okresu.

Dokument może jednak stracić ważność wcześniej, jeżeli przeprowadzono roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku lub jego części. Ministerstwo jako przykłady podaje m.in. wymianę okien, wymianę źródła ciepła oraz docieplenie budynku.

Jeżeli więc właściciel ma świadectwo sporządzone kilka lat wcześniej, ale później przeprowadził istotną termomodernizację, przed sprzedażą powinien zweryfikować, czy dokument nadal zachowuje ważność.

Sprzedaż domu w Lublinie ze świadectwem energetycznym

Czy stare świadectwo można wykorzystać przy kolejnej sprzedaży?

Można wykorzystać istniejące świadectwo, jeżeli pozostaje ono ważne i odpowiada aktualnemu stanowi energetycznemu nieruchomości. Nie ma potrzeby sporządzania nowego dokumentu wyłącznie dlatego, że zmieni się właściciel domu.

Przykładowo, jeżeli świadectwo zostało sporządzone kilka lat wcześniej i od tego czasu nie przeprowadzono robót powodujących zmianę charakterystyki energetycznej, dokument może nadal pozostawać ważny w granicach ustawowego dziesięcioletniego okresu.

Przed wykorzystaniem starszego świadectwa warto więc sprawdzić datę jego sporządzenia oraz historię późniejszych modernizacji.

Czy świadectwo może być elektroniczne?

Tak. Aktualne przepisy umożliwiają przekazanie świadectwa zarówno w postaci papierowej, jak i elektronicznej. Dokument powinien posiadać numer nadany w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków. W przypadku wersji papierowej wymagany jest podpis osoby uprawnionej, natomiast dokument elektroniczny opatruje się kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym albo podpisem osobistym osoby uprawnionej.

Dzięki temu samo sporządzenie świadectwa nie musi oznaczać odbierania papierowego dokumentu w biurze wykonawcy. Istotne jest natomiast, aby otrzymany dokument spełniał wymagania przewidziane dla świadectwa charakterystyki energetycznej.

 Kto może sporządzić świadectwo energetyczne domu w Lublinie?

Świadectwa nie powinno się traktować jak zwykłego raportu przygotowywanego przez dowolną firmę. Dokument sporządza osoba posiadająca wymagane uprawnienia i wpisana do odpowiedniego wykazu w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków.

W przypadku usługi świadczonej w Lublinie przez mgr. inż. Łukasza Walczaka proces może zostać przeprowadzony zdalnie – od przekazania danych nieruchomości do otrzymania gotowego dokumentu. W praktyce przed zleceniem warto przygotować m.in. powierzchnię domu, informacje o ogrzewaniu, wentylacji, oknach oraz izolacji. Rzut budynku i dokumentacja techniczna, jeśli są dostępne, mogą ułatwić przeprowadzenie obliczeń.

Lokalizacja wykonawcy nie ogranicza przy tym ważności świadectwa. Kluczowe jest posiadanie ustawowych uprawnień i prawidłowe sporządzenie dokumentu, a nie to, czy osoba wykonująca świadectwo mieszka w tej samej miejscowości co właściciel nieruchomości.

Kiedy najlepiej zamówić świadectwo przed sprzedażą domu?

Nie ma potrzeby czekać do dnia podpisania aktu notarialnego. Znacznie bezpieczniej jest sprawdzić kwestię świadectwa już podczas przygotowywania nieruchomości do sprzedaży.

Ma to dodatkową zaletę: jeżeli świadectwo zostało już sporządzone, odpowiednie wskaźniki energetyczne trzeba podawać w ogłoszeniu lub reklamie nieruchomości.

Warto wcześniej zgromadzić informacje o powierzchni domu, konstrukcji, izolacji, oknach, wentylacji, ogrzewaniu i sposobie przygotowania ciepłej wody. Jeżeli nieruchomość była modernizowana, wykonawcy należy przekazać również informacje o przeprowadzonych pracach.

Dzięki temu można ograniczyć ryzyko, że brak danych technicznych opóźni przygotowanie dokumentu tuż przed transakcją.

O czym pamiętać przed wizytą u notariusza?

Przed podpisaniem aktu sprzedaży warto przede wszystkim upewnić się, że posiadane świadectwo dotyczy sprzedawanej nieruchomości, jest nadal ważne i zostało prawidłowo sporządzone.

Jeżeli dokumentu nie ma, należy zlecić jego wykonanie osobie uprawnionej. Jeżeli istnieje, ale od czasu jego sporządzenia przeprowadzono termomodernizację albo zmieniono źródło ogrzewania, trzeba zweryfikować jego aktualną ważność.

Najważniejszy moment z punktu widzenia transakcji jest jednoznaczny: przy sporządzaniu aktu notarialnego świadectwo należy przekazać nabywcy, a notariusz odnotowuje ten fakt w akcie.

Dzięki przygotowaniu dokumentu z odpowiednim wyprzedzeniem sprzedaż domu w Lublinie może zostać przeprowadzona bez niepotrzebnego kompletowania świadectwa w ostatniej chwili.