Brak świadectwa energetycznego w Lublinie – co to oznacza?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem wymaganym przede wszystkim w związku ze sprzedażą lub wynajmem budynku albo jego części. Sam fakt, że właściciel domu lub mieszkania w Lublinie nie posiada aktualnego świadectwa, nie oznacza jeszcze automatycznie popełnienia wykroczenia. Kluczowe znaczenie ma to, co dzieje się z nieruchomością.

Jeżeli lokal jest wykorzystywany wyłącznie na własne potrzeby i nie występuje inna ustawowa przesłanka wymagająca świadectwa, właściciel co do zasady nie musi zamawiać dokumentu tylko po to, aby stale znajdował się w jego dokumentacji. Sytuacja zmienia się jednak, gdy nieruchomość ma zostać sprzedana lub wynajęta.

Przy sprzedaży świadectwo przekazuje się nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego, natomiast przy zawarciu umowy najmu najemca powinien otrzymać odpowiednią kopię albo wydruk dokumentu.

Czy za sam brak świadectwa energetycznego grozi kara?

Nie należy przedstawiać przepisów w taki sposób, jakby każda osoba nieposiadająca świadectwa automatycznie podlegała karze. Ustawa wiąże odpowiedzialność przede wszystkim z niewykonaniem obowiązku przekazania świadectwa lub jego odpowiedniej kopii albo wydruku.

Ma to duże znaczenie dla właściciela mieszkania, który od wielu lat mieszka w nim sam i nie planuje sprzedaży ani wynajmu. Samo nieposiadanie dokumentu w takiej sytuacji nie jest tym samym co nieprzekazanie go kupującemu lub najemcy wtedy, gdy ustawa tego wymaga.

Tabela nr 1. Konsekwencje braku świadectwa energetycznego w różnych sytuacjach

Inaczej wygląda sytuacja właściciela, który finalizuje sprzedaż albo podpisuje umowę najmu, mimo że nie przygotował wymaganego dokumentu. Wówczas może dojść do naruszenia obowiązku przewidzianego ustawą.

Brak świadectwa energetycznego – kiedy pojawiają się konsekwencje?

Co grozi za brak świadectwa przy sprzedaży nieruchomości?

Przy sprzedaży budynku lub jego części świadectwo charakterystyki energetycznej należy przekazać nabywcy przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności. Jest to obowiązek wynikający z ustawy.

Notariusz odnotowuje w akcie notarialnym fakt przekazania świadectwa. Jeżeli sprzedający go nie przekazał, notariusz poucza podmiot zobowiązany o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Trzeba tutaj rozróżnić pouczenie od wymierzenia kary. Notariusz nie nakłada automatycznie grzywny na sprzedającego. Jego zadaniem jest m.in. odnotowanie przekazania dokumentu, a w razie jego braku – dokonanie przewidzianego ustawą pouczenia.

Najprostszym sposobem uniknięcia takiej sytuacji jest sprawdzenie świadectwa jeszcze przed ustalonym terminem aktu notarialnego.

Czy brak świadectwa blokuje sprzedaż domu lub mieszkania?

Brak świadectwa nie oznacza automatycznie, że zawarta umowa sprzedaży staje się nieważna. Ustawa przewiduje obowiązek przekazania dokumentu i sankcję za jego niewykonanie, ale nie ustanawia nieważności umowy sprzedaży jako skutku samego braku świadectwa.

Nie oznacza to jednak, że można zignorować ten obowiązek. Właściciel nadal powinien zapewnić sporządzenie dokumentu, a przy akcie notarialnym przekazać go nabywcy.

W praktyce problem może więc nie polegać na „zablokowaniu” transakcji, lecz na tym, że sprzedający nie wykonuje obowiązku ustawowego i naraża się na odpowiedzialność.

Co grozi za brak świadectwa przy wynajmie mieszkania?

Przy zawarciu umowy najmu właściciel przekazuje najemcy kopię świadectwa sporządzonego w postaci papierowej albo wydruk świadectwa sporządzonego w postaci elektronicznej. Jeżeli obowiązek ten nie zostanie wykonany, ustawa przewiduje odpowiedzialność za wykroczenie zagrożone karą grzywny. Najemca nie może skutecznie zrzec się prawa do otrzymania dokumentu.

Nie wystarczy więc dopisać do umowy, że najemca świadectwa nie potrzebuje albo świadomie z niego rezygnuje. Takie oświadczenie nie usuwa ustawowego obowiązku właściciela.

Warto przygotować dokument jeszcze przed znalezieniem najemcy. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której strony chcą już podpisać umowę, a właściciel dopiero rozpoczyna kompletowanie danych potrzebnych wykonawcy świadectwa.

Ile wynosi kara za brak świadectwa energetycznego?

W tym miejscu szczególnie łatwo o nieprecyzyjne informacje. Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków nie określa jednej stałej kwoty grzywny za nieprzekazanie świadectwa. Nie można więc twierdzić, że każda osoba automatycznie otrzyma karę w określonej wysokości.

Art. 41 ustawy kwalifikuje niewykonanie obowiązku przekazania dokumentu jako wykroczenie zagrożone grzywną. Ponieważ sama ustawa nie wskazuje szczególnej wysokości kary, zastosowanie mają ogólne reguły Kodeksu wykroczeń.

Zgodnie z nimi grzywnę co do zasady wymierza się w wysokości od 20 do 5000 zł, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Nie oznacza to jednak, że 5000 zł jest „standardową karą za brak świadectwa”. To górna granica wynikająca z ogólnych przepisów o grzywnie za wykroczenia.

Zakres grzywny wynikający z ogólnych przepisów o wykroczeniach

Czy notariusz może nałożyć karę za brak świadectwa?

Nie. Rola notariusza przy sprzedaży nieruchomości jest inna. Odnotowuje on w akcie notarialnym przekazanie świadectwa, a jeżeli do przekazania nie doszło, poucza zobowiązanego o karze grzywny.

To ważne rozróżnienie, ponieważ w internecie można spotkać uproszczone stwierdzenia sugerujące, że właściciel bez świadectwa „dostaje 5000 zł kary u notariusza”. Tak nie należy opisywać obowiązujących regulacji.

Notariusz nie jest organem, który w tej sytuacji automatycznie wymierza właścicielowi taką grzywnę.

Czy kupujący może zrezygnować ze świadectwa?

Nie. Ustawa stanowi, że nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, jego kopii lub wydruku, zależnie od rodzaju transakcji.

Oznacza to, że nawet jeżeli kupujący twierdzi, że parametry energetyczne budynku go nie interesują, nie zwalnia to sprzedającego z ustawowego obowiązku.

Czy brak świadectwa może być problemem już przy ogłoszeniu?

Przepisy regulują również treść reklamy lub ogłoszenia dotyczącego sprzedaży albo najmu. Jeżeli świadectwo charakterystyki energetycznej zostało już sporządzone, w ogłoszeniu należy podać wskazane w ustawie parametry. Chodzi o roczne zapotrzebowanie na energię użytkową EU, energię końcową EK, nieodnawialną energię pierwotną EP, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO₂.

Nie należy wpisywać przypadkowych wartości ani zastępować ich wysokością rachunków. Dane powinny pochodzić z konkretnego świadectwa sporządzonego dla nieruchomości.

Co jeśli właściciel ma stare świadectwo energetyczne?

Nie zawsze trzeba wykonywać nowy dokument. Świadectwo jest zasadniczo ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia. Trzeba jednak sprawdzić, czy nie utraciło ważności wcześniej. Może się tak stać, jeżeli po jego sporządzeniu wykonano roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których zmieniła się charakterystyka energetyczna budynku lub jego części.

Do typowych przykładów należą wymiana okien, wymiana źródła ciepła czy docieplenie budynku, jeżeli wykonane prace wpływają na charakterystykę energetyczną.

Właściciel przygotowujący nieruchomość do sprzedaży lub wynajmu powinien więc sprawdzić zarówno datę dokumentu, jak i późniejsze modernizacje.

Czy świadectwo bez numeru CRCEB jest prawidłowym dokumentem?

Aktualne świadectwo sporządza osoba uprawniona przy wykorzystaniu systemu teleinformatycznego Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków. Dokument otrzymuje numer nadany w centralnym rejestrze. Dlatego właściciel powinien zwrócić uwagę nie tylko na sam fakt otrzymania pliku PDF czy wydruku. Ważne jest, czy dokument został rzeczywiście sporządzony zgodnie z ustawową procedurą.

Wykonawcę można sprawdzić w publicznym wykazie osób uprawnionych CRCEB. Pozwala to ograniczyć ryzyko zapłacenia za opracowanie, które nie będzie prawidłowym świadectwem charakterystyki energetycznej.

Czy kara grozi, gdy właściciel mieszka we własnym domu?

Jeżeli właściciel korzysta z nieruchomości wyłącznie na własne potrzeby i nie występuje inna przesłanka ustawowa, nie ma ogólnego obowiązku ciągłego posiadania aktualnego świadectwa tylko z powodu bycia właścicielem.

To jedna z najważniejszych kwestii przy interpretacji przepisów. Nie należy straszyć właścicieli karą wyłącznie dlatego, że mieszkają w domu, dla którego nigdy nie sporządzono świadectwa.

Obowiązek pojawia się w określonych ustawą okolicznościach, przede wszystkim przy sprzedaży lub wynajmie, a także w niektórych sytuacjach związanych z budową i oddawaniem budynku do użytkowania.

Jak uniknąć problemów przed sprzedażą lub wynajmem w Lublinie?

Najlepiej zacząć od sprawdzenia, czy dla nieruchomości istnieje świadectwo i czy pozostaje ono ważne. Jeżeli dokumentu nie ma, a mieszkanie lub dom ma zostać sprzedany albo wynajęty, należy zlecić jego sporządzenie osobie wpisanej do wykazu CRCEB.

Do wykonania dokumentu warto wcześniej przygotować dane dotyczące powierzchni nieruchomości, ogrzewania, przygotowania ciepłej wody, wentylacji, okien i izolacji. Przydatny może być również rzut lub dokumentacja techniczna.

W przypadku usługi świadczonej w Lublinie przez mgr. inż. Łukasza Walczaka proces może zostać przeprowadzony zdalnie, a po skompletowaniu danych deklarowany standard realizacji wynosi zwykle 24–48 godzin.

Najważniejsze jest jednak, aby nie zostawiać świadectwa na ostatni moment. Przy sprzedaży dokument powinien być gotowy do przekazania podczas sporządzania aktu notarialnego, a przy wynajmie odpowiednią kopię lub wydruk należy przekazać przy zawarciu umowy najmu.